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記者顏真真／台北報導

　　台北市政府財政局辦理的「台北市中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地設定地上權案」，25日開標，結果由富邦人壽以權利金65.88億元得標，溢價率16%，換算地上權每坪239.84萬。這次地上權標售共有兩封標單搶標，另一個陪榜的新光人壽也有投標，該地上權可供開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。

富邦人壽董事長鄭本源。（圖／記者顏真真攝）

　　永慶資產管理協理黃增福表示，此案無論是基地條件、區域位置及產品定位發展，在開發價值上都具有絕對優勢，因此能吸引投資人高價搶標，成為農曆年後地上權標售案開出的第一個好彩頭，同時也是公有土地地上權個案標出總金額的第5高，資金旺盛的壽險業今年可望成為公部門資產活化的最大投資人。

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　　此案土地面積9081.48平方公尺(約2747.15坪)，103年土地公告現值總計約26.78億元，另每年土地租金依當期公告地價總值5%繳交。都市計畫土地使用分區為第三種商業區(特)，建蔽率45%，容積率250%，基地坐落於北市南京東路三段及復興北路口西北側，捷運文湖線南京東路站附近，位處台北市中心區之辦公商圈，且具備雙捷運(文湖線及松山線)交會之交通優勢，未來得標人可依都市計畫規定開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。

　　由於2013年得標地上權總金額443億元，占2013年土地、地上權及商用不動產交易3205億元的13.82%，較2012年地上權378億成長不少。台灣房屋高資產中心執行長邱太煊認為，由於市區土地取得不易，2014年地上權仍是國有地標售主流，未來私有地也可能循地上權標售模式，例如：財團法人仁濟醫院在西門町、南陽街補習街的地上權、周家祭祀公業在羅斯福路上的地上權、瑠公圳水利會在東區SOGO百貨地上權等。

　　另外，早期政府公開標售大面積土地，被譏敗家子，為保有土地所有權並活化土地，近二、三年標售地上權成了主流。邱太煊表示，地上權、使用權建案要讓民眾買單，關鍵還是貸款問題，之前政府標售7個地上權卻規定無法分割產權出售，建商只能採京站使用權模式出售，但未來問題多多，以京站為例，目前只有京城銀行願意承做，貸款額度由於使用年限至民國146年且逐年遞減，所以貸款成數也愈來愈低，仲介在銷售時，只能鼓勵買方現金一次性付款。

　　換言之，銀行對地上權、使用權的建案融資態度將是產品能否順利銷售的關建，而且這類的房貸將不同於一般房貸，類似信用貸款，利率會比一般房貸高0.5%~0.8%以上。

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　　邱太煊指出，之前七個無法分戶出售地上權的建商，向財政部抗議，財政部後來才鬆綁地上權可分割產權出售。值得注意的是，買地上權或使用權的消費者，未來若房貸無法繳付，遭強制執行時，問題也相當繁複，且地上權實務上遭法拍，也都只有市價的3至4成的行情，消費者買這類的產品不得不慎。

　　此外，財政部預計3月底舉行今年度第一次民間促參招商大會，今年釋出商機48案近2000億元，首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入，另至少10案金額較大設定地上權案可供壽險業參與投資。黃增福表示，全球景氣逐步轉好，今年低利率條件預期仍變化不大，台灣商用不動產投資加溫，加上看好陸資、陸客帶來的投資商機，吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等，營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局，並朝向多元化發展，可選擇投資的不動產類型也更多，因此，今年大型地產物業及公共建設的投資量能正蓄勢待發。

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