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預售屋 房貸額度緊縮 大型行庫管控風險 建案完工交屋後

房價漲不停，大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示，為有效控管房貸額度，今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時，只承做土建融額度內的房屋貸款，且以「收回土建融額度」為原則，等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

　　業者解釋，一般來說，建商在建案完工後衍生的房屋貸款，即所謂的「分戶貸款」，約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說，若建商的土、建融額度是10億，完工後轉成購屋者的房屋貸款，金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行，房貸量也較大。

　　但隨房價飆至相對高點，近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務；例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數，部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是，等建案交屋後，銀行只想回收建商端的土建融貸款，但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

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　　合庫即指出，目前政策或市場氣氛偏空，為分散風險、有效控管房貸額度，近來對於該行承做的土、建融建案，在轉為分戶貸款時，將採原貸款額度方式；即建案交屋後，不會配合建商增加對購屋者的貸款額度，只會在該行提供建商原來的土建融額度內，辦理房貸。

　　例如銀行若貸給建商的土、建融額度10億，完工後也只承做10億的分戶貸款，避免房貸量無限度擴張；其餘的20億房貸就「讓」給其他銀行，此舉等於是大幅緊縮三分之二額度。

　　業者表示，以往銀行對土建融建案衍生的分戶貸款，幾乎是「全吃」；但今年房市氣氛改變，各銀行紛紛採取收回原土建融額度策略。

　　某大銀行主管解釋，土建融利率比房貸利率高（約介於2.8%至3%以上）、貸款期限短（約2至3年），但房貸年限動輒15、20年，銀行不願意承擔長期的風險。除大型行庫外，近來不少民營也採取相同策略，甚至只承做前段的土地和建築貸款。

　　不過，銀行業者也表示，由於炒房客轉移到中南部地區，不少中南部地區農會以市場超低利率（近期甚至喊出1.5%至1.6%）介入房貸業務，業者認為，即使各大型銀行陸續緊縮貸款，但包括民營銀行和基層金融機構都忙著搶客戶，購屋者應該可以貸到款。

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有效果？3年奢侈稅，北市量縮3成，桃園房價漲幅11.2％

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】財政部2011年6月起實施特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，迄今6月已屆滿3年。究竟近3年台灣房市交易價量為何？台灣房屋智庫統計6都及全國奢侈稅實施前後的交易量變化，發現以雙北市跌幅最深，幅度為31.8％及26.8％，但桃園縣、台南市、高雄市則逆勢上揚，漲幅有1.7％~5.2％。

游資充斥 打擊投機 奢侈稅抑量有功

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，2009年後游資過多，又缺乏可供投資的管道，加上利率一直處於低檔狀態，投資客有低利率作後盾，每期需償付的金額不高，特別是遺贈稅調降後，海外資金回流更是造成房市大幅度漲勢的推手。為避免房價泡沫化，政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅動作連連，而奢侈稅確實達成階段效果，讓投機客退場。 

根據內政部全國買賣移轉資訊最新統計，奢侈稅前後各35個月，全國交易量萎縮11.1％，六大都會區中，台北市減少31.8％幅度最大，新北市26.8％居次，台中地區小幅下跌5.2％。周鶴鳴分析，顯見奢侈稅效應對於雙北市房屋交易量影響甚鉅，雙北市一開始的閉鎖期馬上造成投資客恐慌、量縮，長期也因之前漲太多，已經超過自住買盤所得負擔範圍，商用投報率也屢創新低，市場需要時間消化盤整，等待新一波的經濟起飛、所得提升，價量才能有較大漲幅。

至於桃園縣、台南市、高雄市三區房市交易量，因基期低，總價低，房價所得比低，升格議題多，區域交通建設陸續完成，也吸引外來資金、人口，因此受奢侈稅影響不如雙北市大，近來因就業機會提升，自住、換屋族群明顯提升，更有助於「價量增溫」穩定發展。

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低利加持 實價助攻 房價維穩

周鶴鳴指出，奢侈稅上路3年，除了奢侈稅實施後半年，有小幅下滑外，隨後立刻回升，在奢侈稅實施滿兩年後，原本期待的解禁賣壓、價格回跌也沒發生，6都成交價格都呈現上漲格局，桃園甚至出現11.2％以上的房價漲幅，市場明顯認為奢侈稅「抑量沒抑價」。

周鶴鳴表示，房價短期的漲跌還是要回歸「資金供給面」以及「經濟基本面」，「資金」推動房價，「經濟」穩定房價，因此「資金供給面」以及「經濟基本面」就是房價雙引擎。以目前在資金面因景氣復甦緩慢，升息空間有限，因此還是很充裕；在經濟面基本，歐美、台灣應該已經走過最壞谷底，景氣回升就剩時間問題；在未來偏多的格局中，實價登錄反而得到支撐，因此呈現「量縮價增」現象。目前也許會因為年底選舉而有短期的晴空亂流，但預計多頭格局還是可以穩定發展。

周鶴鳴分析，政府在2年前頒訂「奢侈稅實價課稅的查核作業要點」，在該項要點規定，稅捐稽徵機關為了查稅所需，可以向房仲業、地政士調閱納稅義務人的不動產成交價格資料，所以最近幾年高單價豪宅的買賣交易實際價格，稅捐機關已能確切掌握，加上年初列入所謂豪宅，將是從重評定交易獲利課稅對象，對於豪宅買氣是否產生一定程度影響，後續值得觀察；對於一般民眾選擇購屋，也因總價過高小宅當道。

周鶴鳴進一步說明，不動產是長期的資本投入，不是短進短出，建議民眾在高檔盤整的過程中，只要規劃好現金流，還是要多看、多比較，在市場觀望氛圍濃厚時才有機會買到好價格；長期置產也要做好資產配置，賣差存優，尋找機會換增值抗跌「好屋」，讓資產更優化，才能因應不確定的時局變化。 

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